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地价拍得越高,资本市场收缩时的危险就越大

发布时间:2017年02月27日 发布部门: 阅读数:2344

“地价拍得越高,资本市场收缩时的危险就越大”


厦门大学双聘教授、中国城市规划设计研究院前副总规划师赵燕菁做客南都公众论坛。南都记者 邹卫 摄
       刚刚结束的中央经济工作会议发出信号,提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。
        近日,厦门大学双聘教授、教授级高级规划师、厦门市规划局原局长、中国城市规划设计研究院前副总规划师赵燕菁做客由南方都市报社和广东省科技基础条件平台中心(粤科学习在线)联合主办的南都公众论坛,并在接受南都专访时表示,开征财产税的最佳时机,是在房地产市场化的时候。
        “中国的土地市场本质是资本市场”
        “中国的土地市场从一开始就是为了融资而设计的,其本质是资本市场。1998年的住房制度改革,催生了史无前例的城市化。”赵燕菁介绍称,土地财政模式完美地解决了城市化建设阶段的融资问题。
       赵燕菁认为,任何财富都是由现金流收入和未来现金流贴现两部分组成。土地的价值是未来收益(地租)的贴现,由于在土地出让时财产税的缺失,地方政府实际上把未来公共服务收费也通过土地出让给“预支”了。
        中国城市化几乎在没有外部资本输入的条件下,完成了空前的“造城”目标。“只要房价一涨,政府就可以在房地产市场上融资。”赵燕菁说。
       “在资本市场解决住房需求问题不可能”
       但是随着“造城运动”(赵燕菁称之为“城市化1 .0阶段”)进入尾声,资本需求急剧下降。土地财政这一为融资而设计的模式,渐渐失去对经济的拉动效果。过多的资本性投入反而成为新的城市化运营阶段(赵燕菁称之为“城市化2.0阶段”)问题的来源。
       赵燕菁指出,“现在的房地产是资本市场。在资本市场上想解决住房的需求问题是不可能的。”他认为,只要金融系统源源不断供给房地产市场,增加土地供给无异于负薪救火。增加土地供给的做法就是没有理解房地产的本质是资本市场而不是商品市场。地价拍得越高,全社会的资产估值就越高,资本市场收缩时的危险就会越大。
       赵燕菁警告说,“那些1.0阶段建成的基础设施,例如机场、地铁、高铁等,如果在2.0阶段创造不了足够的现金流,好一点,将成为第二阶段食之难咽、弃之可惜的 鸡肋 ;差一点,就会变为吞噬现金摧毁城市财务的猛兽。”
       如果控制卖地节奏,那么会不会影响到一手房的供应导致房价继续上涨?赵燕菁表示一定会影响,“但如果资本市场和住房市场分开,涨又怕什么?”他认为,只要居住市场和资本市场分开,就不用担心。
       对话
       “开征财产税的最佳时机,是在房地产市场化的时候”
       南都:你认为什么时候是开征财产税的合适时机?
       赵燕菁:开征财产税的最佳时机,是在房地产市场化的时候。
       2002年的时候我就通过各种渠道建议开征财产税。但那时知道什么是财产税的人没几个。如果那时开征财产税,现在不会有这么大的资产泡沫。
如果现在开始征收财产税,就意味着政府违约。由于现在物业比当初购买时大大升值,而业主的现金流收益没有同步增加,按现在的市场价值征税,很多人会负担不起。
        正确的解决办法,一是新增物业应该开始缴财产税,相应地住房价格也会降低;二是到期物业逐步开始缴财产税。由于物业是分年到期的,不会导致有产者同时受损,矛盾被稀释到几十年的时间里,阻力也会因此大大减少。
       南都:你怎么看待近日国土资源部决定“温州住房产权到期自动续期不收费”?
赵燕菁:税收(特别是稳定的直接税)制度建立是非常困难的。
        温州案例表面上看“问题牵扯面小,只涉及少量住房,属于改革初期先行先试造成的个别情况,有其特殊性”,但其作为“判例”给市场的信息却是极为重大的———所有产权没有到期的业主都在等待这一判例。 采写:南都记者 向雪妮

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